花1亿现金炒房获利200%？别轻易相信网上的炒房“传奇”-财经国家周刊

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来源：水库论坛（Shuiku-net） 作者：yevon_ou
“哥，发财了！”
“咋了”
“今天早上我在村口拿了一筐地瓜3元/斤，去县里面赶集。”
“你猜咋的？”
“在县城里，这地瓜卖5元/斤！”
每斤净赚2元啊。
卖10斤地瓜净赚20元。
卖10吨地瓜净赚20000元。
卖10万吨地瓜净赚200,000,000元。
2亿元啊，发大财了。哈哈哈。
俺冷冷地瞅着他，“你准备让全县城人民天天吃地瓜？”
一）漳州炒房团
前些日子，微信朋友圈被一篇文章刷屏了《我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》，就像这篇文章的题目所讲，这是一个炒房的故事，说一个甫出道只有一年的菜鸟，带了1亿现金去到一个四线城市漳州，然后就可以把房价炒高三倍。并获利200%带现金走的故事。
很多朋友看到这样的故事都很是心动，加之最近几年房价确实涨过了一切实体，恨不能也像文中主人公一样，把自己全部积蓄来个加杠杆炒楼。但是，这样的操作真的可行吗？故事中的情景有可能在生活中再现吗？今天我们就要好好和大家聊聊。
文章中包含了三个故事，我们截取了其中一篇让大家了解下：漳州“坐庄”风云
漳州地处闽南金三角，东临台湾，南接潮汕，距厦门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市，四季和风拂面，是休养生息的安逸之所。香飘万里的水仙花，也将漳州的名气播撒到全国各地，而最近半年来，其“如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。

“9个月时间，均价涨2倍，个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节，泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人，他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。
来到漳州前，魏广华是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”，加之2016年初厦门房价节节攀升，他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰，魏广华经过缜密考察后，决定加入这支队伍。于是，每人拿出2000万资金，凑了接近2亿元，杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州。
“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法，也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽然魏广华只是个新兵，但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金。“我以前做实体经济，成日操心操肺劳神苦思，反而吃力不讨好，但是房地产不同，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，你就躺在家里赚钱了，这种四五线城市，前期政府不仅不会干预，反而非常欢迎房价上涨。”刚开辟新领域不到一年的魏广华，讲起“秘籍”已经头头是道。
2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，市区房价均价每平米约为6000—8000元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。
回想起这9个月的光景，魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中，厦门岛内的均价已经突破4万元，与其比邻的漳州才六千多块钱，当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁，以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补偿款，此刻拉升房价，不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需，配合一点学区房和厦漳同城化的概念，是个很适合讲故事的地方。”
到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了，首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。
这一“套路”屡试不爽，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，总共花出去不到1亿元。这在当时，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时，刚过去三个月，而漳州的房价已被在他们的刺激下，每平米涨了近2000块钱。
“十个人要一口气买下这些房子不是易事，难免树大招风。上数量级的投资，得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限，于是，他们就通过中介公司找农民工买身份证，之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户，对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息，还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式，感觉有点上瘾”。
吃下市区三分之一的流通盘，仅是魏广华的第一步骤。接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。“只要我们手上的房源一起抬价，再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价，也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示，联合中介机构后，就开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的催化剂。
加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需，以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。
2017年4月初，魏广华在漳州宾馆见到《中国证券报》记者时，满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中，他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近500套房已基本都转手，当时投出去的1.2亿元，净赚约2亿元，已经开始寻找下一个城市。
但这篇文章所讲的故事，在现实中是根本不可能实现的！
二）数学模型
我们一步步来看。首先是数学模型。
“文中”讲有一位魏广华，买了500套房子。差不多基本面都是一样的。
楼盘：
冠城国际
面积：
60~80㎡
买入单价：
10000元/㎡
动用现金：
24W/套
买入时间：
2016.06月
总赢利：
2亿
每套赢利：
40W
每平米赢利：
6000元/㎡
卖出单价：
16000元/㎡
卖出时间：
2017.03月
仔细看这一套“模型”问题不大。
其中，楼市九个月涨了+60%，在巅峰牛市，应该是可能的。
单套房子70W，动用现金24W，相当于35%。
考虑到契税，中介费，杂费，这样的杠杆比例也是合理的。
拿24W投下去，九个月赚40W，完全是可行的！
三）五百倍
那么，问题出在哪里呢？
把一只蚂蚁放大1000倍。蚂蚁会变成大象么？
绝对不会！
蚂蚁纤细的四肢，会立即被它自己的体重压扁。昆虫没有肺,呼吸基于皮肤渗透。会立即窒息死。
象《金刚》这样的大猩猩，真实世界是不可能存在的。不可简单放大。
有些事，做一套是可以的。做500套是不行的。
在这个故事中，
没有管理成本。
没有运营成本。
没有库存。
没有不可测药单。
银行贷款无限放大。
身份证无限放大。
回报并不是简单的资金翻倍，而是你所有的资源都要加倍。
回到这个简单的Ｘ500例子中。
1）楼市每扫掉5%的货源，价格都会上升。
业主远远比你更聪明。街坊邻居之间，随时都在传递着最新的“房价”情报。
谁家上午卖掉房子，下午整幢楼都会知道“最新房价”。
尤其若业界疯传，“来了一个大户，在中介店堆了20封现金扫货源”。
在漳州人际关系紧密的小城市，恐怕会传疯了吧。
当你买500套时，你是不可能从容建仓的，成本至少会涨+20%。
好了。这件事先不说。
2）贷款之不可能
买一套房子70W，首付21W，贷款49W。可能么？可能。
买了500套房子，首付1.2亿，贷款2.5亿，可能么。不可能。
贷款2.5亿，意味着月供130万人民币。
没有任何人开得出这样的收入证明。
有人说，换500个身份证。
理论上是可以。但是，500个身份证也并不是一件简单容易的事情。
按照银监会要求，任何“房贷”必须有“信贷员+贷款申请人”的双人合照。
或许你可以找500个民工。
但估计你没什么兴趣来负担500人往返漳州，并且住一晚的交通和食宿。
再其次，哪怕银行对“收入证明”审核不是那么严格，对借记卡的流水，也有违规疏忽之处。
但是“信贷员”会害怕的呀。
信贷员知道发放了2.5亿的贷款给你。知道500张身份证的幕后操纵人物，都是你一个人。
他和你非亲非故。哪怕贷2500W给你虚构收入，都会吓得夜不能寐。信贷“终身追索制”听说过没有。
好了，你可以说银行是你家开的，信贷员是你亲爸。
所以这节也可以先不说。
3）价格之不可能
真正的不可能，发生在价格之不可能。
这也是只有行规/业内人士才知道的一个梗。
十五年前，大宁的房价是4000，现在最新开的“大宁金茂府”是100000/m。
请问，大宁的房价涨幅是多少倍。
很多人眼皮都不眨，毫不犹豫回答了：25倍。
错了，大错特错。
因为十年前卖的“产品A”，和今天卖的“产品B”，并不是同样的产品。
1999年建造的十几年楼龄老大楼，并卖不到100000元/㎡。
（元/㎡）
2000年
2012年
2017年
普通人以为的：
4000
50000
100000
实际情况：A
B
4000
(不存在)
35000
50000
70000
100000
如图，在实际情况中；
A=老大楼
B=金茂府
实际情况中，楼市的涨幅只有17.5倍左右。远远没有达到“25倍”理论值。
这就是为什么楼市“选筹”总有问题。几乎没有任何一个人，能达到“吹嘘中的”10~20倍涨幅。
然后我们来看“漳州”这个例子。
文中显然把“一手新盘”的价格，当成了“二手出货”的价格。
在文中，大量地引用“市区房价从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发”。
真正的楼市专家，如果你经历过实战滚刀肉。
那你就会知道，这个所谓的“一手房2.8W”，对你是一点帮助也没有的。
一手房是一手房，二手房是二手房。
“新房癌”现象是普遍存在的。尤其是漳州这种地方，我怀疑根本没有人从二手房东手里接盘。
一二手房交易比例，或许是5：1。
对于漳州市场而言，想要出货是极其艰难的。
哪怕你看KFS(注：开发商的简称)风生水起，一个月涨四五次价钱。可是二手房调价缓慢。
买二手房的主，大多数是对价格斤斤计较的主。
而不是贵妇。
原文中，九个月时间，漳州“一手房市场”从6000~7000，一口气涨到了28000。也就是说，短短九个月，涨幅400%。
朋友们，这可是“千年难遇”的超级大牛市啊。
在这种情况下，原文举例中的“学区房”，许雯may从10000元/㎡，涨到了16000元/㎡最终出手价。
马马虎虎，勉勉强强还符合逻辑。
这段话告诉我们的是，如果你不遇上一段“千年难遇”的超级大行情。
象魏广华这样玩法，就是“找死”。
你换一个其他的省会城市，哪怕“一手房”涨一倍，算牛市了。“二手房”买卖算上税费，也就勉强保本。
如果赶上滞涨，会“四五年”毫无涨幅。
4）库存
据说武汉有几个“有为青年”。凑了3000W，问KFS包销下一整幢楼。趁着2016年武汉楼市大牛大涨。也赚了二三千万。
这个模式，称之为“包销”。
也是地产的一行，属于以小博大，遇见杠杆牛市，自然可以赚到不少。
可是，“包销”也有缺点。真正的阴暗面，你也没见到。
“包销”真正赚的是什么，是库存！
因为一个楼盘，总有“鸡头鸡脚”。房地产卖楼，业内常常有50%，70%，90%，95%的说法。
50%是死亡线。卖不出50%就死亡；
70%是成本线。卖出70%基本就保本；
90%是清场线。卖出90%整个项目组结束；
95%是清盘线。永远会有5%的尾盘卖不掉。
至于5%“鸡头鸡脚”卖不掉的原因，那就千奇百怪，不一而足了。
而“包销”这一行，看似3000W赚到了3000W。
但其实赚的都是库存。
就好比很多开淘宝店的，看似账目上赚钱，但其实赚的都是库存。
你把90%的货物卖掉，和KFS结算一下。账面有赢利。
其实“现金结余量”为零的，只不过额外赚了十套房子。
而“魏广华”的操作呢？他买进500个上家，卖出500个下家。1000个“交易对手”，居然没有任何“药单”（注：交易十分困难的房子），没有任何纠纷，没有任何尾盘，没有任何库存。
九个月卖得干干净净。能把“压舱烂货”都卖掉，一分钱库存不剩的。
实战过的人都知道，在实战中，“药单”是层出不穷的。
正常交易，至少会有10%的单子，出意外岔子。
专门的“药单”流就更不提了。
如果你真的去漳州。真的去买进500套，卖出500套房子。那几乎可以肯定：
1）至少20套房子，会发生“药单”；
2）至少30套房子，因为种种原因无法过户；
3）至少40套房子，哪怕大涨之后，也无法沽清。
真正等你把这“500套”全部卖完，会是一个漫长无比的过程。
你得专门留一个人在那里，专门处理遗留库存宋笠娜，还得好几年。
譬如说，你淘宝店不想开了，想关门走人。
你剩下的“库存”要全部卖完，还得多少时间。
哪怕你搞几轮“清仓大甩卖”，你试试看有多少效果。
四）结语
这种种事总结起来，答案就只有一句：
魏广华的故事，你买一套二套可以，买三套五套，也能碰碰运气。
十套以上，这样的“玩法套路”肯定是玩不转的。肯定遭遇无数无数瓶颈，成本呈指数上升。
这个故事，无非是知道了一二例案例。然后把事实无限扩大，自动Ｘ500上去。
向原创作者致敬
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