春节档|从“不起眼”到“大手笔”，德国房产“受追捧”的原因是？-广东链家海外事业部
文章来源：公众号 ——“环球房谈”
在文章开始前，我们先看三则报道。
求租者排起50米长龙，只为租汉堡一48平米小房
近日，汉堡市Eppendorfer Weg附近，一间地处二楼、面积仅有48平米的小公寓向外界发出了招租信息。这栋楼建于上世纪60年代，公寓内仅有一室一厅，配有厨浴，紧邻车流密集的街道，一切都无甚特别。威尔史密斯好看的电影冷租585欧，也即每平米12.2欧，相较于汉堡每平米15.37欧的平均租金，这个价格的确十分划算。
正因如此，为了能亲眼一睹这间公寓，顺便和房东打个招呼，争取给对方留下点好印象，在这条狭窄的人行道上，求租者排起了足足50米的长龙！
买主大部分是外国人，其中来自亚洲的买主最多
在法兰克福博览会附近正在建造一座172米高的公寓大楼张冰茜 。从楼上可以俯瞰整个城市。礼宾级服务、屋顶花园和可以享受阳光浴的宽大晒台，一切都按照富有的投资商的品味设计。这座"豪华大厦"将是德国最高和最奢华的公寓大厦。尽管大楼还没有建完，但是几乎所有住宅已经被销售。据知名房地产咨询公司仲量联行（JLL Residential）公布的消息称，买主大部分是外国人，其中来自亚洲的买主最多。
卖了国内房产，选择在柏林购买多套全新的小公寓
"不久前， 一位深圳客户卖了国内两处房产、变现4000多万人民币后樊长使，选择在柏林购买多套全新的小公寓"，提供房地产开发、企业咨询服务的"德中信"公司投资经理张一凡女士对德国之声说。
她表示，这位客户打算将这些小公寓作为度假屋出租，年投资回报率达到7%，是"很好的海外投资避险行为"。
对于海外置业者来说，德国是个天堂。因为这里的法律健全有保障，政策稳定以及经济实力雄厚。 在英国脱欧、特朗普上台等动荡时期，这里似乎是个安全的避风港。德国租房者联合会负责人希本克腾（ Lukas Siebenkotten）也认为，再没有比德国人付款更可靠的租户。
购房者中除了美国人之外，还有一个群体格外引人注意，即富有的中国人。人数不断增加的中国富豪和中产阶层都在寻找投资目标。
房地产公司Bulwiengesa法兰克福分公司的卡斯滕森（Sven Carstensen）说："我们已经观察了很长时间，中国人在德国房地产市场上非常活跃。"据柏林房地产经纪公司Rubina Real Estate公布的数据，2016年中国人在海外的房地产投资创纪录，高达330亿美元，比2015年增加了50%以上。
这种趋势还在蔓延。卡斯滕森说："到2022年，中国中产阶层的人口将占城市居民的76%，也就是超过5.5亿人口属于中产阶层。"在北京和上海，每个家庭只能购买一套自住房。"这是投资者寻找替代品的合乎逻辑的结果。"
从不起眼到大手笔
在2008年以前，中国资本在德国房地产市场上并不起眼，然而这一情况在过去几年发生了变化七凭之祭。中国主权财富基金中国投资有限责任公司（简称"中投）正在德国房地产市场进行大手笔投资。据路透社报道，中投通过收购德国房地产集团BGP，在德国购置了16000套公寓。这些公寓分别位于柏林、科隆、基尔和雷根斯堡，价值近12亿欧元。
多位专业人士预测，未来还将有更多中国投资者参与德国房地产市场，因为市场供给越来越紧缺了。
下面我们就来看看德国有哪些大城市房价蹭蹭上涨吧！
涨势最猛——美因河畔法兰克福
据德国房地产协会的调查，去年第二、三季度，美因河畔法兰克福的已建公寓价格涨幅高居榜首，达到近19%(已建公寓平均每平方米约4000欧元)。法兰克福不仅是德国的金融中心，交通枢纽诗囚是谁，也是2015年一项全球最宜居城市评比中名列第7位的城市。它不仅有德国最多的摩天大楼，也有许多历史建筑和绿地。长期以来，法兰克福市一直是德国人均就业岗位最多的城市。
涨幅第二——莱茵河畔科隆
由于就业市场的流动性和房屋租赁市场健全的法律保障，德国的住房自有率仅为40%，租房率高达60%。此次房价上涨最大的推动因素是金融危机后银行利息的骤降。十年前房贷利息约4%，现在只有1.5%，甚至更低。权衡一下房租和买房还贷的负担，许多年轻人都认为买房更划算。周开开投资者也看好房地产市场。在人口密集的科隆，去年二、三季度，已建公寓价格涨幅高达15%(已建公寓平均每平方米约2975欧元)。
汽车城斯图加特
斯图加特在去年的房价涨幅排行榜上位于第三，涨幅约11%(已建公寓平均每平方米约3500欧元)。作为经济强劲的巴登符腾堡州首府，斯图加特不仅以汽车城闻名，还拥有众多高科技企业。德国房地产协会的调查称，除了信贷条件优良外，人们手中可支配收入的增加也是推动房价上涨的重要因素。在所有大城市中，斯图加特的房价仅次于慕尼黑。据德国房地产协会的数据，斯图加特非新建的中档公寓平均每平方售价约2950欧元。
最小的联邦州不来梅
人口约55万的不来梅是德国最小的联邦州，此次房价涨幅也达到两位数（10.64%，已建公寓平均每平方米约2000欧元)，在涨幅排名榜上位居第四。德国房地产协会指出，大城市现在吸引力越来越大朴忠载。虽然建房速度加快，但仍跟不上购房需求。德国大城市除了工作岗位多、交通、购物便利外，由于对历史建筑和老建筑爱护有加，对绿化率要求高，不少城区的居住环境丝毫不比小城市逊色。
昔日钢铁城埃森
位于鲁尔区的埃森市曾是德国的煤钢基地，也经历过转型期人口流失、经济不振的困境。此次已建公寓价格涨幅为10%，位居第五（已建公寓平均每平方米约1640欧元）。
德国通往世界的门户汉堡
汉堡被誉为“德国通往世界的大门”，该市房价在德国大城市中名列第三（已建公寓平均每平米约3965欧元），此次涨幅为8.7%。
房价老大哥慕尼黑
慕尼黑房价历来居德国各城市榜首，目前中档独户别墅（非新建）平均价格为84万欧元豪俊影视，中档老公寓平均每平方米4200欧元。慕尼黑房价此次增幅为7.7%。德国房地产协会认为广心水吉，德国大城市房市的紧张局面还会持续一段时间，短期内不会缓解。
德国首都——柏林
柏林的公寓楼价格在德国各大城市中排名第7(已建公寓平均每平米约2800欧元），此次涨幅5.4%巅峰进化，低于50万人口以上城市的平均水平（9.4%)周福仁。柏林每年新增4万人，尽管公寓楼不停在盖，也不能缓解房市的紧张局面。2015年，柏林新修了1.5万套公寓，创下该市历史记录。
杜塞尔多夫和多特蒙德别墅涨幅低于公寓涨幅
杜塞尔多夫和多特蒙德虽然也跻身二、三季度房价涨幅前十名，但涨势其实较为温和，已建公寓的价格涨幅分别为3.69%和3.57%(杜塞尔多夫已建公寓平均每平方米约2600欧元，多特蒙德已建公寓平均每平方米约1500欧元)。从人口50万以上大城市的单户别墅价格来看牛津杀手，今年第二和第三季度的涨幅约6%。德国房地产协会指出，价格相对便宜的连体别墅现在越来越受欢迎焦雅亮，尤其是在人口30万至50万的中等城市。
小城市房价稳定
德国房地产协会公布的最新调查基于全国范围内约370个城镇的统计数据。分析表明，人口5万至25万的德国小城市，房价涨幅都很温和。
最后对于有意在德国购置房产的置业者，我们整理了购房费用一览表和几个小建议，可供参考：
1. 注意价格是否公平。在海外投资房产，最重要的就是通过可信的渠道充分了解市场行情。德国房地产市场上有很多中立评估师，在签订合同前，请评估师对项目进行估值和尽职调查是明智之举。
2. 购房流程的专业性、合法性。例如，在私人交易中，公证人应至少提前7天把合同草案提交买方审阅暗龙特工，让买房有足够的时间来审阅合同条款。相当比例的中国买家因为对语言和法律的不了解而匆忙签下了合同，造成投资损失。需要提醒大家，德国购房合同并非格式条款，买方务必请专业人士审阅合同，确定条款公平合规，专业人士可以从买方利益出发提出建议修改合同。
3.房产是否能带来稳定的正收益。德国对拮据租客的保护举世闻名，所以华人对德国住宅市场的投资要非常谨慎，对私人租客的信用和支付能力要进行充分评估，多美好的预期回报率也敌不过一个付不出房租的房客。